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汇源转型旅游地产危局:基地涉嫌违建

    湖北钟祥市郊40公里,大口林场长林村,上百亩新开辟的果田散布于公路两旁的山坳,低矮的果苗在周围高耸的防护林间显得异常突兀。

    这里是“汇源生态农业样板工程”。汇源钟祥农谷产业园,按照规划这里将要建成占地60万亩,总投资额高达142亿元,集旅游和果园基地为一体的产业园。其中,将建设50万亩有机果园。

    7月中旬开始,时代周报记者对当地进行调查之后发现,目前汇源在建果园在果苗种植之初就大量使用化肥和农药,汇源不但管理趋于失控,甚至亲自向果农提供化肥和农药,所谓“有机”实属有名无实。

    据了解,按照汇源的计划,将要建成的50万亩有机果园出产的果实将作为原料直接供给位于钟祥市开发区的汇源果汁(3.19,0.02,0.63%,实时行情)厂,作为“国家免检产品”的汇源在其原料源头如此滥用农药,最终很可能会影响汇源果汁的品质。

    而随着调查深入,时代周报记者还发现,汇源所谓的农谷产业园更像是打着建设“有机果园”的幌子―汇源将主要资金集中运用于产业园内的旅游地产开发,而与汇源本身行业紧密相关的果园项目进展则趋于停滞。

    此外,时代周报记者还从多方获悉,汇源的项目大多集中在管控严格的大口森林公园内,在项目建设之初就涉嫌未批先建,破坏国家林地等多项违规,乱象频发。

    “汇源根本就没有认真做果园,它主要在做旅游和房地产。”参与果园种植的当地村民对时代周报记者如是说。

    事实上,近年来,汇源以果园基地为名大肆修建旅游中心的模式并不新鲜,根据时代周报记者统计,汇源在建的类似钟祥产业园的农业旅游项目多达12个,涉及的投资金额将近300亿元,而汇源果汁目前的负债率超过70%,在如此脆弱的资金链下,汇源的项目能否持续,还是会沦为烂尾?

    而由单个项目向上映射,近三个月来,汇源集团本身也持续动荡,从出售上海地区的果汁厂到收购原材料供应商,再到空降新总裁,种种迹象表明,作为汇源集团实际掌舵者的朱新礼正在试图剥离遭遇发展瓶颈的果汁业务,而远在钟祥森林深处发生的种种乱象只是汇源急于摆脱困局的一个注脚。

    失控的果园

    “我原来的田都已经种上了汇源的果苗,总面积有十几亩。”7月20日,55岁的长林村村民卓启华指着家门口的田地对时代周报记者说,正午猛烈阳光的曝晒之下,田地里低矮的果苗显得无精打采。

    据时代周报记者了解,像卓启华这样的村民在长林村还有很多,从去年底开始,汇源委托村政府通过土地流转的方式租用了村民的田地建设果园,“一亩水田一年的租金是1000块钱,旱田是600块钱,签订了三年的合约。”

    对于卓启华来说,种植果树他算是一个外行,“我种了半辈子的水稻,种桃子、葡萄还是头一回,其他的村民也和我一样。”卓启华指着果苗对时代周报记者坦言。在他的田里种有桃树、梨树、葡萄等多种果苗,“一开始都分不清楚哪个是哪个”。

    而时代周报记者在采访时发现,这些并没有多少种植经验的村民并不清楚他们的田里种植的果树是属于汇源钟祥“有机果园”的一部分,按照时代周报记者获得的汇源的规划书显示,在钟祥的大口林区将建成50万亩的有机果园,规划书中“绿色”、“有机”、“无公害”等字眼反复出现,而村民们对此知之甚少。

    “田地出让之后,我们更像是给汇源打短工,”据67岁的村民彭胜利向时代周报记者介绍,“每个星期汇源的工作人员会来看几次,如果需要打农药、施肥,就雇我们干活,每天80块钱,化肥和农药都由他们提供。”

    而在采访当天下午3点左右,时代周报记者正好碰到前来提供农药的三名汇源的工作人员,当着时代周报记者的面,汇源的工作人员递给卓启华三瓶农药,并简单交代了农药喷洒的方法。

    时代周报记者注意到,三瓶农药均属于化学农药,有两瓶用于杀灭蜱虫,瓶上标示为“中毒”,而另一瓶除草剂则标示为“高毒”。时代周报记者随即对汇源工作人员进行了采访,而对方对于有机果园能否使用农药均语焉不详,“我们只是办事的,具体问题要询问项目部的领导。”

    他们口中的汇源项目部位于距离长林村5公里之外的一处山庄,据了解,该山庄是由钟祥市政府免费提供给汇源集团,参与建设汇源生态产业园项目的所有工作人员均在此办公。

    时代周报记者对汇源项目部进行走访后发现,从架构来看,项目部目前的人员主要集中在酒店和旅游项目的建设上,农业部门人数寥寥,“我们的农业项目均为有机农业。”面对时代周报记者的质疑,项目部一位工作人员肯定地说道,但对于汇源向果农提供农药的现实,该工作人员则表示“并不清楚”。

    事实上,这并不是第一次汇源的原料出现问题,早在去年初,就有可口可乐向美国FDA投诉巴西的橙汁含有农药多菌灵,而该药物有导致肝癌的高风险,汇源作为进口橙汁大户,也遭到外界质疑。

    “我们橙汁原料大部分是从巴西进口的。”钟祥市汇源果汁厂一位沈姓负责人对时代周报记者坦言,但对于巴西橙汁含有农药一事,该负责人则拒绝进行回应。

    日前,有消息传出,汇源的桃汁使用腐烂变质的劣质桃子作为原料,引起舆论哗然。对此,一位不愿透露姓名的果汁原料供应商对时代周报记者直言不讳:“好的果子一般用来出售,只有品相不好、低劣一点的果子才被用来榨成果汁,这很正常。”

    而作为国内果汁巨头,近年来,汇源一直致力于进行种植基地的建设,截止到目前,汇源链接的水果基地超过400万亩,而从钟祥有机果园的现状推测,汇源旗下号称“有机”、“绿色”、“无公害”的果园质量堪忧。

    当然,相比于原料的品质,更让村民担心的是,汇源方面对于有机果园的推广并不热心。

    “汇源果树种植很慢,现在种好的这几百亩也是政府几经催促之后才种的,还有好些土地没种。”大口林场一位管理人员对时代周报记者说道,据了解,大口林场一直帮助汇源说服村民进行土地流转,但因汇源工作迟缓而出现荒田,也让林场的工作人员感到无所适从。

    “大家都担心汇源还会不会继续扩大果园,如果汇源不做了,这些树苗只能被铲掉。”卓启华一边向果树喷洒调制好的农药,一边对时代周报记者抱怨道。

    旅游基地涉嫌违建

    相比于有机果园,汇源将更多的精力放在了在产业园中规划的旅游中心的建设上。

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    距离长林村20公里左右的张家坡镇,是汇源产业园建设最火热的地方。7月21日正午,时代周报记者看到,在最炎热的时候,张家坡工地也有100多号工人在施工作业,据施工人员对时代周报记者介绍,包括五星级酒店在内的“汇源国际会议中心”在8月初就会封顶。

    张家坡位于大口国家森林的西北角,背靠森林公园的主要林区,面朝石门水库,风景优美,汇源产业园的主要旅游建设项目均分布于此。

    从时代周报记者辗转获得的“中国农谷•汇源生态产业园项目”总体规划说明书来看,汇源产业园首期开发面积达到10.8万亩,其中,包括有五星级酒店、博物馆、高尔夫球场、别墅区、高档私密会所的国际会议中心和云台观宗教旅游中心、水上运动中心等多个旅游项目,而果园建设在规划书中所提甚少。

    “果园的回报周期太长,我们帮汇源算了一笔账,果园获得收益的时间要近30年,而酒店、别墅等旅游地产则可以在短时间内就获得收益。”一位不愿透露姓名的钟祥市政府官员对时代周报记者透露。

    而在外界看来,经济收益的现实问题成为汇源目前抛开果园,大兴土木的主要原因。而政府对于汇源急迫的心情也颇为理解,据了解,由于投资体量大,汇源生态产业园被湖北省列为2013年重点项目之一,钟祥市政府更是专门成立了“汇源项目办公室”,对汇源进行协调服务。

    据时代周报记者了解,该办公室由一位市委常委兼任主任,包括林业局、开发区、国土局等多个职能部门的工作人员,“主要帮助汇源专项办理各种证件。”汇源办公室一位工作人员对时代周报记者介绍道。

    时代周报记者深入调查之后发现,就算有专班协调,但由于产业园规模庞大、身处国家级森林公园,且汇源急于施工等多种原因,产业园在施工过程中仍然出现了种种乱象。

    据核心知情人士对时代周报记者透露,汇源的酒店项目从去年底开始动工,但直到今年才拿到土地证,汇源涉嫌违规先建。

    另一方面,对于在国家级森林公园内建设大规模旅游项目本身,在法规上也存在诸多争议。时代周报记者查阅了《森林公园管理办法》,第十一条规定,“在珍贵景物、重要景点和核心景区,除必要的保护和附属设施外,不得建设宾馆、招待所、疗养院和其他工程设施”。而2011年由国家林业局颁发的《国家级森林公园管理办法》明确提到,在国家级森林公园设立后、总体规划批准前,不得在森林公园内新建永久性建筑、构筑物等人工设施。

    “在森林公园内建高尔夫球场、别墅等地产项目,很可能已经越过了国家红线。”上述知情人士对时代周报记者说。

    而时代周报记者在查询记录之后发现,汇源产业园项目却获得了湖北省和钟祥市的备案。但即便如此,由于产业园选择位于林区,在建设时难免造成破坏。

    据当地人传言,当时在建设会议中心时,汇源砍掉了几十亩的省级保有林,为此,省林业局将湖北省保有林的数据进行了改动,才让汇源免受处罚。

    资金链面临压力

    事实上,如果理清汇源近年来的种种规划布局,不难发现作为汇源实际掌舵者的朱礼新一直在致力于上游基地建设与开发,而围绕果树基地的生态旅游产业园被看作是汇源盈利的突破口。

    根据时代周报记者统计,汇源目前在全国八个省共有十二个产业园项目在建或将建,总投资额将近300亿元,从时代周报记者获得的汇源内部宣传资料来看,未来数年汇源要以“大中国、大农业、大有作为”的思想,打造“中国农业第一品牌”。

    而与此等雄心形成强烈对比的是,根据年报显示,截止到2012年底汇源果汁总负债约达40.55亿元,负债率高达70%,而在5月23日,汇源果汁更是以39亿元收购主要原材料供应商中国汇源控股公司,总负债增至52.87亿元。

    尽管汇源果汁只是汇源集团的上市公司,但是如此高的负债仍让外界对于汇源集团的农业雄心产生质疑,而此次朱新礼出售其控股的中国汇源控股公司,也被外界解读为腾挪资金转投汇源农业产业发展的举动。

    而在钟祥产业园单个项目上,汇源资金投入缓慢已经有目共睹。根据时代周报记者获得的一份“汇源生态产业园项目建设进展情况”的文件显示,按照计划,汇源在钟祥前期投入就达到50亿元,3-6年投资完毕。而二期在荆门市投资65亿元,三期投资27亿元。

    到目前为止,汇源仅投资1.8亿元,而且主要用于建设酒店项目。而由于汇源投入缓慢,也引起了项目施工企业的警觉。

    据汇源酒店的施工人员向时代周报记者透露,施工方并没有与汇源直接签订合同,而是与钟祥市政府签订合同,“我们找政府结款,听说,前段时间汇源有领导说5年内不会再投入资金。”上述知情人士对时代周报记者说道。

    “汇源的投资非常谨慎,政府方面也表示理解。”钟祥市汇源项目办公室的一位工作人员对时代周报记者坦言,据了解,钟祥市政府对汇源项目投入也很大,“光是前期修路就花了不少钱。”而据另一位当地政府官员透露,当初钟祥市政府拉汇源进来,原本只是想做一个不超过10亿元规模的小项目,“并没想到汇源会做这么大”。

    “依我们的判断,汇源最终还是会吸引合作伙伴进来参与建设,所以汇源方面才急于先建好五星级酒店。”上述官员对时代周报记者分析道。

    而从目前的规划书来看,汇源也确实拉了一批合作伙伴,譬如和东北软件一起做养生园项目,而旅游项目则是和中坤集团合作,后者曾成功开发黄山和宏村的旅游项目。

    根据业内人士分析,汇源与钟祥市政府已经签订了大合同,很可能再按照各个项目与合作伙伴签订小的合同,投资的大头很可能由合作伙伴投入。

    即便如此,汇源与伙伴的合作也并不顺利,据内幕消息称,原定与长三角集团合作的高尔夫球场项目,因为没谈拢,后来由朱新礼的大儿子来建,“朱新礼的儿子本身也是高尔夫高手,获过不少奖,所以他主动提出参建。”上述知情人士称。

    而根据规划书中的显示,目前光是产业园内的汇源自建的项目多达16个,涉及的投资资金近10亿元,更多的项目仍在招标之中。而这些招标项目,主要还是由朱新礼家族内部消化,据了解,除了高尔夫球场,朱新礼的哥哥和弟弟均来钟祥进行过考察,而朱新礼的哥哥承诺参与投资水上垂钓木屋项目。

    “朱新礼的资金应该没有问题,他最近刚卖了原料公司,获得了近40亿的现金,而且他的背后也有几个基金在运作,”汇源办公室的一位负责人对时代周报记者说道,而另一方面,钟祥市政府这边也做好了汇源资金断裂的心理准备,“就算汇源这边做不下去了,也会有接盘者。

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    朱新礼的转身

    从目前的种种迹象来看,朱新礼从果汁行业脱离出来已经成为必然,大规模的上马农业产业园是朱新礼渴望的一次华丽转身。但是无论此次转身的成败,朱新礼都无法回避汇源果汁目前的困局。

    根据2012年的财报数据显示,作为国内龙头果汁饮料公司的汇源,企业总营收39.81亿元,同比增加4.1%,但实现归属于上市公司的净利润为1616万元,较2011年大幅下滑94.8%。与此同时,公司负债率高达71.2%。

    如此低迷状况持续已久。从2009年至2011年,汇源净利润分别为2.33亿元、1.98亿元、3.11亿元,而汇源只能通过每年都可获得大约2亿元的政府补贴收入,才能勉强维持上述净利数字,直至2012年,政府的补贴额更是达到了2.8亿元。

    在低迷的业绩之下,近年来,业内对于朱新礼将要卖汇源果汁的猜测屡屡出现,而朱新礼亦不止一次表态,称一旦出售果汁业务,汇源集团可以集中精力做果汁的上游,即汇源果业和汇源农业。

    另一方面,任人唯亲、家族式管理在汇源内部几乎已经是公开的秘密,据了解,在汇源内部70%的人都是朱新礼的同乡,而近亲掌权,更是直接带来管理混乱。而去年的商标案事件,正是这一问题的激烈表现。

    7月15日,汇源果汁对外发布公告称,该公司创始人朱新礼辞去集团总裁的职务,由李锦记酱料集团行政总裁苏盈福接任,但朱新礼继续留任执行董事及董事局主席。此举,被看作是朱新礼改变目前汇源家族化决心之举,也被外界解读为朱新礼从果汁转身到农业的重要一跃。

    而从目前来看,朱新礼对于汇源的决策力丝毫没有减弱。142亿的钟祥产业园项目,朱新礼在考察短短18天之后就直接拍板,而据知情人士透露,由于明显陵位于钟祥,笃信“天下朱姓为一家”的朱新礼每次到钟祥都要前去祭拜,“这也是他选择在钟祥开发的重要原因”。

责任编辑:殷莹莹

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    距离长林村20公里左右的张家坡镇,是汇源产业园建设最火热的地方。7月21日正午,时代周报记者看到,在最炎热的时候,张家坡工地也有100多号工人在施工作业,据施工人员对时代周报记者介绍,包括五星级酒店在内的“汇源国际会议中心”在8月初就会封顶。

    张家坡位于大口国家森林的西北角,背靠森林公园的主要林区,面朝石门水库,风景优美,汇源产业园的主要旅游建设项目均分布于此。

    从时代周报记者辗转获得的“中国农谷•汇源生态产业园项目”总体规划说明书来看,汇源产业园首期开发面积达到10.8万亩,其中,包括有五星级酒店、博物馆、高尔夫球场、别墅区、高档私密会所的国际会议中心和云台观宗教旅游中心、水上运动中心等多个旅游项目,而果园建设在规划书中所提甚少。

    “果园的回报周期太长,我们帮汇源算了一笔账,果园获得收益的时间要近30年,而酒店、别墅等旅游地产则可以在短时间内就获得收益。”一位不愿透露姓名的钟祥市政府官员对时代周报记者透露。

    而在外界看来,经济收益的现实问题成为汇源目前抛开果园,大兴土木的主要原因。而政府对于汇源急迫的心情也颇为理解,据了解,由于投资体量大,汇源生态产业园被湖北省列为2013年重点项目之一,钟祥市政府更是专门成立了“汇源项目办公室”,对汇源进行协调服务。

    据时代周报记者了解,该办公室由一位市委常委兼任主任,包括林业局、开发区、国土局等多个职能部门的工作人员,“主要帮助汇源专项办理各种证件。”汇源办公室一位工作人员对时代周报记者介绍道。

    时代周报记者深入调查之后发现,就算有专班协调,但由于产业园规模庞大、身处国家级森林公园,且汇源急于施工等多种原因,产业园在施工过程中仍然出现了种种乱象。

    据核心知情人士对时代周报记者透露,汇源的酒店项目从去年底开始动工,但直到今年才拿到土地证,汇源涉嫌违规先建。

    另一方面,对于在国家级森林公园内建设大规模旅游项目本身,在法规上也存在诸多争议。时代周报记者查阅了《森林公园管理办法》,第十一条规定,“在珍贵景物、重要景点和核心景区,除必要的保护和附属设施外,不得建设宾馆、招待所、疗养院和其他工程设施”。而2011年由国家林业局颁发的《国家级森林公园管理办法》明确提到,在国家级森林公园设立后、总体规划批准前,不得在森林公园内新建永久性建筑、构筑物等人工设施。

    “在森林公园内建高尔夫球场、别墅等地产项目,很可能已经越过了国家红线。”上述知情人士对时代周报记者说。

    而时代周报记者在查询记录之后发现,汇源产业园项目却获得了湖北省和钟祥市的备案。但即便如此,由于产业园选择位于林区,在建设时难免造成破坏。

    据当地人传言,当时在建设会议中心时,汇源砍掉了几十亩的省级保有林,为此,省林业局将湖北省保有林的数据进行了改动,才让汇源免受处罚。

    资金链面临压力

    事实上,如果理清汇源近年来的种种规划布局,不难发现作为汇源实际掌舵者的朱礼新一直在致力于上游基地建设与开发,而围绕果树基地的生态旅游产业园被看作是汇源盈利的突破口。

    根据时代周报记者统计,汇源目前在全国八个省共有十二个产业园项目在建或将建,总投资额将近300亿元,从时代周报记者获得的汇源内部宣传资料来看,未来数年汇源要以“大中国、大农业、大有作为”的思想,打造“中国农业第一品牌”。

    而与此等雄心形成强烈对比的是,根据年报显示,截止到2012年底汇源果汁总负债约达40.55亿元,负债率高达70%,而在5月23日,汇源果汁更是以39亿元收购主要原材料供应商中国汇源控股公司,总负债增至52.87亿元。

    尽管汇源果汁只是汇源集团的上市公司,但是如此高的负债仍让外界对于汇源集团的农业雄心产生质疑,而此次朱新礼出售其控股的中国汇源控股公司,也被外界解读为腾挪资金转投汇源农业产业发展的举动。

    而在钟祥产业园单个项目上,汇源资金投入缓慢已经有目共睹。根据时代周报记者获得的一份“汇源生态产业园项目建设进展情况”的文件显示,按照计划,汇源在钟祥前期投入就达到50亿元,3-6年投资完毕。而二期在荆门市投资65亿元,三期投资27亿元。

    到目前为止,汇源仅投资1.8亿元,而且主要用于建设酒店项目。而由于汇源投入缓慢,也引起了项目施工企业的警觉。

    据汇源酒店的施工人员向时代周报记者透露,施工方并没有与汇源直接签订合同,而是与钟祥市政府签订合同,“我们找政府结款,听说,前段时间汇源有领导说5年内不会再投入资金。”上述知情人士对时代周报记者说道。

    “汇源的投资非常谨慎,政府方面也表示理解。”钟祥市汇源项目办公室的一位工作人员对时代周报记者坦言,据了解,钟祥市政府对汇源项目投入也很大,“光是前期修路就花了不少钱。”而据另一位当地政府官员透露,当初钟祥市政府拉汇源进来,原本只是想做一个不超过10亿元规模的小项目,“并没想到汇源会做这么大”。

    “依我们的判断,汇源最终还是会吸引合作伙伴进来参与建设,所以汇源方面才急于先建好五星级酒店。”上述官员对时代周报记者分析道。

    而从目前的规划书来看,汇源也确实拉了一批合作伙伴,譬如和东北软件一起做养生园项目,而旅游项目则是和中坤集团合作,后者曾成功开发黄山和宏村的旅游项目。

    根据业内人士分析,汇源与钟祥市政府已经签订了大合同,很可能再按照各个项目与合作伙伴签订小的合同,投资的大头很可能由合作伙伴投入。

    即便如此,汇源与伙伴的合作也并不顺利,据内幕消息称,原定与长三角集团合作的高尔夫球场项目,因为没谈拢,后来由朱新礼的大儿子来建,“朱新礼的儿子本身也是高尔夫高手,获过不少奖,所以他主动提出参建。”上述知情人士称。

    而根据规划书中的显示,目前光是产业园内的汇源自建的项目多达16个,涉及的投资资金近10亿元,更多的项目仍在招标之中。而这些招标项目,主要还是由朱新礼家族内部消化,据了解,除了高尔夫球场,朱新礼的哥哥和弟弟均来钟祥进行过考察,而朱新礼的哥哥承诺参与投资水上垂钓木屋项目。

    “朱新礼的资金应该没有问题,他最近刚卖了原料公司,获得了近40亿的现金,而且他的背后也有几个基金在运作,”汇源办公室的一位负责人对时代周报记者说道,而另一方面,钟祥市政府这边也做好了汇源资金断裂的心理准备,“就算汇源这边做不下去了,也会有接盘者。

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